◆難しい買い替えのタイミング・資金計画が重要となります◆

分かり辛い買い替えについて。よくある御質問に関しての回答です。
ここでは住宅ローンの残債（以下、残債）がある状態での買い替えを想定してご説明します。

■買い替えの計画を立てる上で重要なポイント
まずは持ち家がいくらで売却できるか査定を行わなければ計画すら立てられません。
とにかく査定を行うこと！買い替え先を探すのはその後です。

■持ち家を売出すタイミングは何時？
持ち家に残債がある場合、残債を返済しないと次の住宅ローンを借り入れすることが出来ません。
2重に住宅ローンを組める余力のある方はその限りではありませんが、滅多にいらっしゃらないと思います。
殆どのお客様は、持ち家の売却で得たお金を残債の返済に当てます。
持ち家を売却しないと残債を返済することが出来ない場合、持ち家を売出すベストなタイミングは1つしかありません。
それは、持ち家の売出しを真っ先に行う（売り先行）ことです。
※持ち家を売却しなくても残債は返済出来るというお客様は、当然、好きな時に売却が出来ます。
　 売り先行、買い先行、状況に応じてメリットが大きい方を選択します。
購入する物件が決まってないのに家を売出すことに躊躇されるお客様が多くいらっしゃいます。
何故購入する物件も決まっていないのに持ち家を売出しにかけなければいけないのか？
それは、あなたの持ち家が何時売れるか分からないからです。
2ヶ月先？3ヶ月先？1年先？何時、お金が用意出来るか分からない。では買い替え先の契約は行えません。
そのため、持ち家の売出しを先に行うことが重要となります。

■売り先行をしなくても良い例外について。
新築物件を購入されるお客様で、『買取保証』をつけた売買契約を交わすことを前提としている場合、
持ち家の売出しは後回しでも構いません。
但し、『買取保証』をつける、つけないは売主側に選択権があり、『買取保証』をつけることができる物件は限られます。
『買取保証』をつけることを前提とする場合は、持ち家を売出す前に買い替え先を見つけても構いません。
しかし、『買取保証』の仕組みを考えると、先に持ち家の売出しを行うほうが有利となります。
例外、と書いていますが、やはり基本は売り先行です。

■持ち家を売却しても、残債を完済することが出来ない。買い替えは諦めるしか無い？
必ずしも諦める必要はありません。
完済できなかった残債を、買い替え先の住宅ローンに上乗せする、『住み替えローン』という商品があります。
この商品を利用できれば、持ち家売却後、残債が残ったとしても買い替えすることが可能です。

■購入先が見つかっていないのに、持ち家を売出しても大丈夫？
お客様から一番多く頂く質問です。
持ち家を売却する目処をつけるといっても、持ち家が売れたけど購入先が見つからないでは住む家が無くなってしまう。
やはり先に購入先を見つけないと駄目なのでは？と思われるお客様が多いようです。
持ち家の売出しを真っ先に行うといっても、売出しして直ぐに売却出来る可能性は稀です。
※人気エリア、人気のマンション等であれば別ですが。
通常、3ヶ月以内の売却を目処に物件の売出しを行います。
そのため、売出しを行っている間に、買い替え先の目星もつけておくのです。
良い購入先が見つかっても物件を契約することは出来ませんが、目星をつけておけば、
持ち家の売却する目処がついた際、すぐに売買契約を交わすことが可能です。
売出しと買い替え先の物件探しを同時に行っておけば、大抵は売るタイミングと買うタイミングをうまく合わせることが出来ます。
又、持ち家の売買契約を交わす際、『買い替え特約』を必ず契約書に盛り込みます。
『買い替え特約』さえ結んでおけば、安心して持ち家を売却することが可能です。


★買い替えは資金計画を立てることが重要です。まずはご相談下さい。
持ち家の売却を行わないと残債を返済出来ない状況での買い替えは、通常の購入とは勝手が違います。
そのため、資金計画が非常に重要となります。
資金計画を立てるにはまず査定です。
万一、買い替えが出来なくとも、持ち家のリノベーションを行う等の選択肢も有ります。
買い替えをご検討のお客様、まずはお気軽にご相談下さい。


◆『買取保証』とは
一般的に、新築物件を購入される場合に利用できる可能性がある仕組みです。
通常、あなたの持ち家が何時売れるか分からない状況では契約を結ぶことが出来ません。
『買取保証』は、簡単にいえば、定められた期間（大抵3ヶ月です）までに持ち家を売却出来ない場合、
売主があなたの持ち家を売買契約時に取り決めしておいた金額で買取する、という契約です。
『買取保証』のポイントは２つ
・物件にもよりますが、売主が買い取る価格は市場価格の7割前後の金額となるため、最悪、損をする覚悟が必要です。
※市場価格が1000万円であれば、700万円で売主が買取るということです。
・売主が買い取りする価格であっても残債が返済出来る、という目処がついていないと契約ができません。
以上のように、『買取保証』はリスクを伴います。
リスクを負いますが、気に入った物件を必ず買いたい。という場合は良い選択肢となります。

◆『住み替えローン』とは
持ち家を売却した際に残ってしまった残債を買い替え先に上乗せして借入できる商品です。
通常の住宅ローンと比べて審査が厳しく、まずは机上に乗るかどうかが最大のポイントとなります。
残債が大きすぎると住み替えローンを利用できないケースもあるため、事前の資金計画が重要となります。

◆『買い替え特約』とは
定められた期間内（大抵3ヶ月）に買い替え先の目処がついていたにも関わらず、何らかのトラブルにより
買い替え先の契約が達成されなかった場合、もしくは、買い替え先を見つけることが出来なかった場合、
持ち家の売買契約を白紙解除、つまりノーリスクで契約をなかったことにできる特約です。
持ち家が売却出来ないと買い替えできないケースの場合、『買い替え特約』を契約書に盛り込みます。